柳行街道党工委  柳行街道办事处

关于印发《济宁高新区柳行街道物业管理服务整治提升行动实施方案》的通知

为进一步规范街道物业管理市场秩序和服务行为，不断满足人民群众对美好居住环境的向往，构建共建共治共享的社会治理格局，打造文明和谐美丽宜居的良好居住环境，结合街道实际，制定本实施方案。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想和党的二十大精神为指导，全面贯彻落实市委、市政府和区党工委、管委会工作部署，坚持以党建为引领，以群众需求为导向，按照“让居民参与、让居民得益、让居民满意”的工作宗旨和“业主自治、专业服务与政府监管”相结合的原则，着力改善辖区内住宅小区物业管理服务现状，填补物业管理服务空白，全面提升群众满意度，群满指标年底考核较上年度提升30个位次。

二、基本原则

（一）属地管理，齐抓共管。建立健全物业监督管理机制，充分发挥社区、村（居）指导监督业主自治组织和预防化解物业纠纷的作用，街道办事处是物业管理的监管主体，社区是落实主体，业主委员会/楼长是实施主体，物业服务企业是执行主体，通过不断加大物业管理服务的监督力度、执行力度和惩戒力度，综合协调解决小区物业管理服务中遇到的问题，全面提升物业管理水平和服务质量。

（二）分类管理，全面覆盖。加大物业管理服务工作宣传力度，根据新建商品房小区、老旧小区、拆迁安置小区及保障房小区物业设施运行管理的不同情况，进行统一规划、分类管理，分区域、分层次推进专业物业管理服务全覆盖；坚持市场化有偿服务，逐步增强居民缴费意识，实现长效管理。

（三）市场主导，政策扶持。完善小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，提高物业服务标准化水平。对因环境条件限制，难以实行市场化运作的回迁安置小区，予以相应的政策扶持，保证物业服务正常运转。

三、工作举措

（一）有物业小区规范化

1. 摸底调研。一方面，开展物业企业摸底调研，精准掌握物业企业人员配置情况和运行情况；另一方面，对目前已有物业的小区开展居民调查，围绕缴费率、满意度、消防安全、基础服务、公共设施、环境卫生等方面进行综合评价，按照有待规范、一般规范、较规范3个等级进行分类；同时，统计居民对居住小区物业管理服务的工作建议和提升意见。

2. 整治提升。根据居民调查情况，按照“整治提升什么业主说了算”和“取之于民、用之于民”的原则，通过业委会或楼长会议研究确定整治方向、提升措施，针对性开展综合整治提升行动，全面提升物业小区规范化管理工作水平；同时，物管办牵头开展创优达标“月评比、季考核”活动，用实际举措抓好物业小区规范化管理。

3. 强化指导。正视物业小区规范化管理等工作中存在的问题和短板，对需要成立、改选业委会或更换物业公司的小区，物管办、各社区要严格按照现行物业管理条例给予督促指导，着力解决小区环境秩序不佳、物业服务品质不高、物业管理乱象较多等问题。

4. 加强考核。配合区住建局加强对物业服务企业的动态检查考核，在日常管理的基础上，协同区住建局每月至少开展1次督导检查，每季度开展1次考核评定，并根据考核结果，对物业服务企业进行分类分级管理，与政策扶持、评星定级、荣誉奖励等进行有效衔接。

（二）无物业小区物业化

1. 摸清底数。全面梳理辖区内无物业小区，按照封闭式小区、半封闭式小区、开放式小区进行分类统计，仔细摸排小区常住户数、非常住户数和家庭基本情况，并将有关情况报送至街道物管办。

2. 周密准备。实施无物业小区领导包保责任制，包社区班子到社区进行督促督导、统筹协调、积极化解各类问题；对于无物业小区，积极推行市场化的物业管理方式，由小区成立业委会或楼长召开楼长会研究，通过招投标选聘物业服务企业进行物业管理。

3. 加强宣传。通过多种方式落实物业管理市场化服务，逐步实现无物业小区物业服务的市场化、专业化管理；加强宣传引导，倡导居民交纳物业服务费的意识，逐步引导业主养成“享受服务、承担费用、接受管理”的习惯。

4. 强化衔接。无物业小区要与老旧小区改造有机衔接，做到“改造一个、物业化一个，改造一批、物业化一批”，改造完成之后，3个月内无物业小区实现物业化。

四、实施步骤

（一）摸底调研阶段（2023年2月上旬至2023年2月底）

广泛开展宣传动员工作，通过党建联席会、民情恳谈会等形式，激发居民对小区建设和管理的主动性、积极性。物管办牵头，各社区负责，全面开展摸底调研工作，对有物业的小区，深入调查居民对物业管理服务的意见建议，全面掌握居民需求需要；对无物业的小区，认真了解居民对小区物业化的认识、看法。

（二）宣传筹备阶段（2023年3月1日至2023年3月15日）

系统梳理摸底调研中居民需要和意见建议，通过业委会或楼长会议的形式，分类、分区确定物业管理服务整治方向和提升措施，并向小区全体居民公示。

（三）集中整治阶段（2023年3月16日至2023年9月底）

根据确定的各项提升措施和各小区物业企业存在的问题，研究制定解决办法，实施整治措施，整体提升物业小区及无物业小区物业化管理水平。试点选取无物业小区选举业主委员会，制定业主大会议事规则，公开招投标引进物业公司。

（四）巩固提升阶段（2023年10月上旬至2023年12月底）

对已有物业小区按照属地管理原则实施监督，正确处理物业管理公司和业主委员会的关系，逐步提升物业公司及业主满意度、管理品质及服务水平。推广无物业小区试点经验，力争2023年街道无物业小区实现物业化全覆盖。

五、保障机制

（一）加强组织领导。成立街道由街道党工委书记，党工委副书记、办事处主任任组长，班子成员、包社区领导任副组长，相关部门、社区、驻街单位负责人为成员的物业管理服务整治提升行动工作领导小组，各社区建立推进专班，强化责任意识，共同推进落实。

（二）强化推进机制。每周组织召开工作领导小组成员工作推进会议，调度工作开展进度、解决物业管理工作中出现的重大问题和突出矛盾、研究分析确定下步工作重点。各部门、各社区齐心协力、统筹推进，提高全街道小区物业管理服务水平。

（三）科学分类实施。无物业管理小区措施实施要紧密结合小区实际情况，根据原管理方式、小区资源配置和居民参与程度等有关因素，制定符合自身实际情况的管理方案；抓住自治管理这一核心和关键，充分动员居民参与，了解居民需求，强化自治管理的基础。同时，通过各种形式宣传、树立小区自我服务管理工作典型，培养居民自我管理、自觉缴费的良好意识。

（四）严格考核奖惩。加大对物业服务企业的督导力度，对日常管理和年度考核不达标的物业服务企业责令限期整改，对整改不到位或违反规定恶意退管的物业服务企业报送区住建局，取消评星定级资格，并记入档案；对“躺平、摆烂”的物业企业予以清退。